ДОМ.РФ: жилищный рынок совершил рывок перед завершением «Льготной ипотеки»
Аналитический центр ДОМ.РФ опубликовал доклад по итогам развития жилищной сферы в I полугодии 2024 г.
Рынок ипотеки в первые 6 месяцев развивался в условиях структурной трансформации экономики, сделав заметный рывок по итогам отчетного периода. Прежде всего, на рынок оказали воздействие быстрый рост зарплат и реальных доходов населения, а также низкая безработица на фоне усиливающегося инфляционного давления, которое вынудило Банк России в июле продолжить повышение ключевой ставки. Соответственно, росли рыночные ставки по ипотеке, которые к концу июля составили 18-20 %.
В первом полугодии как застройщики, так и покупатели жилья ориентировались на сворачивание инструмента широкого стимулирования спроса «Льготную ипотеку» и трансформацию «Семейной ипотеки». На скорое завершение программы покупатели ответили повышенным спросом — в I полугодии 2024 г. продано 14,7 млн кв. м (+19 % г/г), а застройщики — увеличением вывода новых проектов в продажу. На долю обеих программ приходилось до 80 % продаж жилья в новостройках.
«В условиях запретительных рыночных ставок поддержку сегменту оказали льготные программы: в I пол. 2024 г. предоставлено 409 тыс. кредитов (+27 % г/г) на 2,2 трлн руб. (+38 %), половина этого объема выдана в мае-июне на фоне ажиотажа перед завершением „Льготной ипотеки“. К тому же благодаря росту доходов населения выдачи по рыночным программам снизились значительно меньше, чем ожидалось (-30 % г/г по количеству и −53 % г/г по объему)», — подчеркнул руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.
За январь-июнь застройщики запустили 24 млн кв. м (+14 % г/г), а портфель строящегося жилья достиг 115 млн кв. м (+8 % с начала года). «Активизация спроса позволила застройщикам вновь повысить цены на жилье (+5,4 % за I полугодие 2024 г. в среднем по России, +8 % в Москве), что оказалось выше инфляции. Вместе с тем снижение спроса во втором полугодии сделает динамику цен более сдержанной, и, по оценкам ДОМ.РФ, рост цен на жильё за год не превысит инфляцию, что в условиях увеличения доходов населения несколько повысит доступность жилья», — говорит Михаил Гольдберг.
В первом полугодии ускорился рост показателей проектного финансирования застройщиков: за 6 месяцев 2024 г. объем открытых кредитных линий для девелоперов превысил 19 трлн руб., выборка лимитов — 7,3 трлн руб. По итогам I полугодия 2024 г. с раскрытых счетов девелоперы получили свыше 1,5 трлн руб. в дополнение к 3,7 трлн руб., полученным в рекордном 2023 г. Приток средств на счета эскроу за полугодие составил 2,5 трлн руб., а накопленные остатки выросли на целый триллион рублей до 6,7 трлн руб. Покрытие выборки кредитных средств застройщиков счетами эскроу оставалось высоким (85 % на 01.06.2024). Накопленный задел по продажам позволит застройщикам гарантированно завершить проекты с близким сроком ввода в эксплуатацию, даже несмотря на ожидаемое замедление спроса.
Аналитики отмечают, что при завершении строительства дома по модели проектного финансирования застройщику достаточно продать на строительной фазе 70 % квартир (еще 30 % реализуется в уже готовом проекте), однако выросший спрос привел к тому, что дома, вводимые в первом полугодии, имели распроданность 78 %. По словам Михаила Гольдберга, в проектах, запланированных к сдаче в 2024 г., уже распроданы 65 % площадей, в 2025 г. — около 40 %. Иными словами, план уже выполнен и ожидаемое сокращение ипотечных выдач никак не скажется на модели продаж для проектов с близким сроком завершения строительства. Однако в случае сохранения высоких ставок для объектов с более поздним вводом в эксплуатацию могут потребоваться дополнительные меры поддержки проектного финансирования.
По прогнозу Аналитического центра ДОМ.РФ, во второй половине года ожидается спад продаж жилья из-за эффекта высокой базы (во II полугодии 2023 г. наблюдался аномальный спрос), завершения «Льготной ипотеки» и сохранения высоких ставок по рыночным программам. Вместе с тем поддержку рынку окажет продление «Семейной ипотеки». В целом за 2024 год выдача ипотеки сократится на 35-40 % к рекордному 2023 г. и составит порядка 1,3-1,4 млн кредитов на 4,8-5 трлн руб.