Ценовой рост на вторичном рынке
Февраль принес очередное повышение цен на вторичном рынке жилья Нижнего Новгорода. И хотя политический фактор роста цен на жилую недвижимость - выборы депутатов Госдумы и Президента России - позади, впереди участников рынка жилья ждет другая неприятность: резкий рост стоимости основного строительного материала - цемента.
По данным информационно-аналитической службы группы компаний “Триумф”, в феврале 2008 года цены на готовое жилье по сравнению с предыдущим месяцем в рублевом выражении повысились на 5,5%, в долларовом на 5,9%, что связано с колебанием курса. Ценовой рост за 12 месяцев, то есть по отношению к февралю 2007 года, составил 20,9 %. Средняя цена предложений к продаже по городу составила 53 150 руб./кв. м. По ценовому уровню выделяется элитное жилье, причем его отрыв от других типов становится все более существенным. Квартир элитного типа на рынке очень мало (около 2%), и предлагаются они сейчас по ценам в два раза выше среднегородского уровня. Существенно превышают средний уровень цены в центре Нижегородского района. Выше среднего цены во всех остальных нагорных районах. Цены в заречных районах ниже и находятся практически на одном уровне, немного отстают Автозаводский и Сормовский районы.
Последние месяцы многие участники рынка отмечали нервозность потенциальных покупателей жилья. Немало покупок в конце 2007 — начале 2008 года совершалось по принципу “надо быстрее что-то купить, а то как бы чего не произошло”. По мнению специалистов аналитического центра IRN.RU, это объясняется опасениями населения нашей страны, что выборы могут принести какие-то перемены в социально-экономической политике, а уходящая власть может под конец провести непопулярные решения. Разумеется, люди психологически пытались подстраховаться от этого, вложив свои сбережения во что-то материальное еще до выборов.
Теперь, после того как парламентские и президентские выборы прошли и их результаты никого не удивили, естественно ожидать спада психологического напряжения в обществе, а также ослабления ажиотажного спроса на жилье. При этом окончательная стабилизация рынка жилой недвижимости вероятнее всего после инаугурации нового президента, так как до этого остается некоторая вероятность принятия нынешним правительством (оно, скорее всего, все равно уйдет в отставку, поэтому ему нечего терять) непопулярных мер. Это может стать одним из факторов, который приведет к стабилизации рынка жилья после майских праздников.
На стоимость жилья, в том числе и вторичного (ведь первичный и вторичный рынки — это сообщающиеся сосуды), большое влияние оказывает цена основного строительного материала — цемента. А в этой сфере по-прежнему сохраняется сложная ситуация. Гендиректор “БазэлЦемента” Дмитрий Савенков прогнозирует, что летом 2008 года цены на цемент могут вновь резко повыситься — до 10—12 тысяч рублей. Ведь объемы строительства растут, а цемента на всех не хватает. К тому же планируется запуск множества инфраструктурных проектов. “Я слышал более чем о 50 анонсированных проектах создания новых цементных заводов, — заявил он, — однако с советских времен ни один новый завод в России так и не построен. В 1990 году в России было произведено 86 млн тонн цемента, а к 1995 году этот показатель упал до 22 млн тонн. В 2007 году объем вырос до 59 млн тонн, и сейчас существующие мощности работают на максимуме. При этом мы имеем одну из самых высоких цен в мире и ни одного начатого строительства цементного завода. Далеко не все из тех, кто сделал громкие заявления, смогут реализовать свои планы хотя бы потому, что это огромные деньги: как минимум 250 млн долларов нужно вложить в строительство одного завода в течение трех лет при окупаемости пять—семь лет. России очень повезло с месторождениями: сырья столько, что можно завалить весь мир цементом. Проблемы строительства новых заводов заключаются в том, что кроме энергомощностей перед инвестором встанет вопрос оптимизации процесса согласований для нового строительства. Существующая сегодня разрешительная система очень тяжелая и длительная: если не ускорять процесс согласований, сроки реализации проекта могут достигать пяти лет”.
Однако высокопоставленные российские чиновники убеждают общественность, что ситуация на рынке жилья развивается позитивно. Так, министр экономического развития и торговли России Эльвира Набиуллина считает, что в 2008 году будет сохранен высокий темп жилищного строительства. “Рынок жилой недвижимости в прошлом году развивался очень динамично и показал рост более 18%. Было введено свыше 60 миллионов квадратных метров жилья. Мы ожидаем такой же динамики и в этом году”, — сказала глава МЭРТ РФ.
Между тем правительство Нижегородской области разрабатывает еще один глобальный проект строительства жилья в Нижнем Новгороде. По словам министра инвестиционной политики Нижегородской области Дмитрия Сватковского, на берегу Оки между Мызинским и Молитовским мостами будет возведен жилой массив “Резиденция”. Объем инвестиций, необходимых для реализации проекта, около 900 млн евро. Предполагается застроить 200 га. Сейчас на этой территории находится ветхий и частный жилой фонд, а также различные предприятия. Заказчиком проекта по планировке и межеванию участка является ОАО “Развитие Нижегородской области”. Жилой комплекс будет оборудован необходимой инженерной, транспортной, рекреационной и социальной инфраструктурой. В частности, на набережной Оки от Мызинского до Молитовского моста протяженностью около 12 км планируется строительство гостиниц, спортивных и развлекательных объектов. Всего здесь может быть построено более 1,2 млн кв. м недвижимости.